La vivienda promovida en el nuevo gobierno y el futuro de la construcción, según el desarrollador Fabián Kopel
El cofundador del estudio de arquitectura Kopel Sánchez habló de su expectativa de que continúen las políticas habitacionales en curso en la próxima administración, y de la llegada de inversores extranjeros.Fabián Kopel cofundó y dirige junto a Sebastián Sánchez el estudio de arquitectura que lleva sus apellidos. Nació en Montevideo hace 48 años.
Estudió en la Universidad de la República y en la Universidad Torcuato Di Tella, en Buenos Aires. Es arquitecto, desarrollador y también está casado y es padre de Jazmín, Dominique, Mateo, Pedro y Juan. Hace 9 años creó la Fundación Jazmín, para la inclusión de niños y niñas en espacios públicos, como plazas. En su empresa se ha enfocado en el desarrollo de proyectos inmobiliarios amparados en la Ley de Vivienda Promovida, la que considera «un gran instrumento», que fomenta los alquileres y la capacidad de dar empleo.
El estudio Kopel Sánchez se ha destacado en la realización de proyectos bajo la Ley de Vivienda Promovida. En entrevista con El Empresario, su cofundador habló sobre los beneficios de la norma que ha dinamizado la inversión en inmuebles de uruguayos y extranjeros, muchos de los cuales han salido de lugares más clásicos para hacer negocios en ladrillos —como Punta del Este— para poner el foco en barrios montevideanos menos tradicionales en términos de inversión.
—¿De qué manera cierra el 2024 el sector de la construcción?
—El sector va cerrando un muy buen año. Se hicieron infraestructuras y se mantuvieron los puestos de trabajo, lo que es muy importante. Se habló mucho de qué iba a pasar cuando se terminara UPM, pero los empleos se han mantenido, en parte, gracias al trabajo de infraestructura y a la Ley de Vivienda Promovida, un instrumento que apuntaló mucho a que no bajaran los puestos de trabajo.
—¿Qué ha permitido esa ley en cuanto a inversión?
—La ley data de 2011, y fue creciendo de manera incremental con los años; los primeros proyectos comenzaron en 2013. Al principio, algunos desarrolladores tomaron posición, pero varios ya tenían terrenos comprados en otras zonas. A nosotros nos agarró muy jóvenes y con poca posición tomada, ese fue un factor determinante para nuestro crecimiento. Nos permitió liderar en un principio la venta de unidades bajo la Ley de Vivienda Promovida, y luego se fueron sumando más actores. En un momento, el mercado entendió que la ley tenía beneficios fiscales interesantes, pero también permitía alcanzar a un público más diverso. Había zonas con demanda latente que no estaban siendo atendidas, como Cordón, La Blanqueada o Tres Cruces. A su vez, mientras la gente iba ocupando, las infraestructuras se iban mejorando, aparecieron autoservicios, gimnasios, entre otros, y esos barrios que “durmieron” durante tanto tiempo empezaron a revitalizarse. Hoy el Cordón es una de las zonas que tiene más obras, pero también se están haciendo proyectos interesantes en Avenida Italia y Propios, Malvín y Tres Cruces. El Prado tuvo inversiones que no había recibido en muchos años. También se pudo seducir a inversores del extranjero con estos lugares. Para un inversor argentino, salir de Punta del Este y venir a Montevideo fue un escalón importante, y de ahí a invertir en barrios no tradicionales, fue una conquista que se logró con los años.
—En Montevideo se ven muchas obras en ejecución. ¿Aún queda espacio para construir?
—Sí, por supuesto. Hay obras y hay lugar (disponible), pero depende de los barrios de los que hablemos. Por ejemplo, en el Cordón está por salir una norma que restringe las alturas; hay calles en las que la normativa de construcción pasó de nueve pisos a tres. Además, existe un inventario patrimonial: se catalogó cada uno de los padrones y en muchos de ellos se puede intervenir solo de forma parcial, y eso impacta en la construcción. Pero por supuesto que hay que aprovechar el impulso y seguir revitalizando el campus universitario de Montevideo, ahí tenemos las posibilidades. Las zonas se vuelven más seguras y se suman servicios. Además, viendo la evolución del Índice de Precios del Consumo (IPC), los alquileres han bajado en los últimos cinco años en promedio casi un 2% por año en Montevideo. Es clarísimo que la inyección de vivienda está teniendo un efecto de baja de los alquileres en términos reales en la ciudad, en vivienda nueva y usada. Hoy, la vivienda es más accesible que hace cinco años, y eso es parte de los objetivos que perseguía la ley. El instrumento funciona muy bien para las clases medias, y hay que seguir alentándolo y ver cómo llegar a las clases más bajas. Hay que tener mucho cuidado en generar cambios; cuantas más viviendas (se construyan), más competitivo se torna el mercado y más barato le sale a la gente.
—¿Cuál es el perfil de los clientes de Kopel Sánchez?
—Depende de la zona, pero hay clientes inversores, que compran para alquilar, y consumidores, que compran para vivir. Un 60% o 70% suelen ser inversores y un 40% o 30% consumidores. Los extranjeros pueden llegar a ser un 12% del total, y principalmente vienen de Argentina; el resto son uruguayos que vuelcan sus ahorros al ladrillo. Esta es una inversión que da una rentabilidad que ronda el 6%. Con una revalorización que en los últimos 20 años ha sido cercana al 5%, hablamos de una rentabilidad compuesta que ronda el 10%.
—Este año hubo algunos problemas en el sector por el incumplimiento de contratos. ¿Eso afectó la credibilidad de los inversores?
—No sé si pasó en el sector, pasó en un caso particular. Siempre le digo a las personas: «Si vas a comprar en pozo, fijate la trayectoria de la empresa, qué tiene para mostrarte». Nuestra carrera ha sido muy gradual; nos recibimos en 2003 como arquitectos y hasta 2010 no empezamos la primera vivienda. Después fuimos creciendo de forma ordenada, exponencial y siempre precavida, diversificando mucho el riesgo, y hoy tenemos muchos inversores que nos siguen. Este es un negocio a largo plazo y uno asume un riesgo grande. Tenemos clientes que quieren una rentabilidad por el dinero que colocan para ser el sostén de esos edificios; están los compradores y los residentes, que es para quienes trabajamos finalmente. El residente busca lo mejor en su edificio y nosotros nos centramos mucho en esa experiencia de vida. Como marca queremos ser siempre la primera en ser elegida.
—¿Qué tendencias en arquitectura y tecnología se vienen en Uruguay?
—Estamos trabajando para que, en algún momento, vivir en una casa sea como manejar un auto eléctrico, que sea todo sin llave, por reconocimiento facial. Hoy se están implementando muchas cosas. En algunas zonas estamos desarrollando edificios que son pay per view (pago por uso) y se automantienen de esa forma. Y en otros tenemos tótems con una cartelera de comunicaciones. Pensamos en que se agreguen algunos servicios, por ejemplo, poder pagar los gastos comunes por un sistema en el celular. A nivel de diseño hay avances impresionantes.
—¿Qué proyectos entregará Kopel Sánchez en 2025?
—Estamos entregando Ventura Go; Cosmopolitan, un producto que apunta a las estadías cortas tipo Airbnb; y Ventura Nórdico. Se termina una parte de Costanera Village y estamos trabajando en Ventura Tower. Al mismo tiempo estamos construyendo Winks Gaboto, Winks Magallanes, vamos a empezar Blend Soho, Ventura Uptown, y tenemos el gran lanzamiento de Ventura Sky Residence.
—¿Qué espera del diálogo entre el sector privado y el nuevo gobierno que entrará en 2025?
—Nosotros (él y su socio) no somos los empresarios que más intervenimos en las cámaras, pero siempre tuvimos la mejor respuesta cuando necesitamos consultar. Este gobierno tuvo momentos muy difíciles y medidas muy acertadas, como mantener las reglas de la vivienda promovida, o impulsar los planes de incentivos de la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (Comap). Esas medidas también las tuvo Canelones, es decir, Yamandú (Orsi) y fueron muy positivas para el desarrollo rápido de proyectos. Me parece que el presidente electo tuvo una muy buena gestión en Canelones. Ojalá puedan armar un plan consistente de vivienda que aplique a la clase media y media baja, donde quieren trabajar más y donde hay más oportunidades. Es importante que el plan que está corriendo se deje correr, que haya continuidad.