“No tengo ninguna duda de que la posibilidad de otra planta (de celulosa) debe estar en la idea de los inversores”, dijo a Búsqueda el empresario Gerardo Zambrano, aludiendo a una eventual cuarta fábrica de ese tipo en Uruguay
En el mercado de tierras se consolida la “expectativa” en negocios forestales y se mueven transacciones de “grandes” campos
Escribe Mauro Florentín
Este año la empresa Forestal Oriental, propiedad de la finlandesa UPM, compró la estancia La Selva, a unos 25 kilómetros de la localidad de La Paloma, en Durazno, con una extensión de 2.600 hectáreas y un precio algo superior a los US$ 3.000 la hectárea, lo que representa un monto algo inferior a US$ 8 millones, dijeron a Búsqueda operadores del mercado de campos.
Más allá de esa transacción puntual, el anuncio de la instalación de una nueva planta de pasta de celulosa por parte de la empresa finlandesa UPM en Uruguay, cerca de Paso de los Toros, hasta el momento no generó un boom en los negocios de compras o arrendamientos de tierras. Pero sí consolidó una expectativa en el interés por esa actividad, prácticamente eliminó la diferencia de precios de los campos de zonas cercanas a ese punto con otros departamentos y cambió la mirada del inversor hacia la forestación, señalaron los empresarios consultados.
“No es un efecto gatillo que hace valorizar los campos con aptitud forestal, lo que hace es consolidar algún caso en que hubiera cierta duda” sobre su valor y concreción de un negocio de compraventa, dijo el director de la firma Zambrano & Cía, Gerardo Zambrano.
A excepción de 2017, el precio promedio de la tierra en Uruguay registró una disminución en los años recientes, específicamente en 2015, 2016 y 2018, debido a los problemas de rentabilidad en varios rubros, como la lechería y el arroz, y a que la agricultura de secano (soja) tuvo zafras complicadas, por las pérdidas generadas por factores climáticos.
Ese empresario comentó que “ahora, hay negocios atractivos con rentabilidades que superan el 3%, que es lo que más o menos piden” los jugadores que se mueven en el mercado de tierras actualmente, como “las administradoras de fondos de ahorro previsional (AFAP) y algunos inversores extranjeros, y entonces se juntaron el interés por hacerse de campos y el valor” de esas tierras.
Eso sucede “en términos generales, hay negocios y un movimiento suave y lento, que está basado en la baja del precio de la tierra y no por una oferta del inversor de pagar valores más altos”, analizó.
Para Zambrano, el “impacto mayor de la forestación” en la tierra es que “si uno compara el valor de un campo en Tacuarembó, que valía US$ 2.500 por hectárea, y otro campo en Florida, que tenía un precio de US$ 3.500 la hectárea, hoy el de Tacuarembó pasó a valer US$ 3.000 y el de Florida también”.
En 2017 había una diferencia de US$ 1.000 por hectárea al comparar esos departamentos y en 2018 prácticamente se emparejaron los valores promedio de los campos forestales en esos lugares, dijo.
El efecto es que la expectativa de las inversiones en forestación mejoró el valor de las tierras con aptitud forestal, que se ubican cerca del sitio donde se instalará la nueva fábrica de celulosa.
Señaló que los campos forestales valen “entre 2.500 y 3.000 la hectárea, que es el promedio general” y “no van a subir mucho el precio”.
La firma Zambrano hace un tiempo vendió un campo con un índice de productividad Coneat de 75 con aptitud forestal a US$ 2.500 la hectárea y cerca de ese predio tienen en venta otro campo con 90 de Coneat a un precio de US$ 1.800 y no lo ha podido vender, contó Zambrano.
Afirmó que “UPM no pasará a pagar más de US$ 3.000 la hectárea de un campo forestal, por más que esté al lado” del lugar donde se instalará la nueva pastera.
Más que UPM, son los fondos de inversión extranjeros y las AFAP los que han comprado más campos y de grandes extensiones, señalaron los operadores.
El director de la empresa Caldeyro Victorica Bienes Raíces, Rodolfo Victorica, dijo que “se vendieron campos forestales entre empresas” de ese sector y “hubo un movimiento que es común” e implica “casi la misma extensión de tierras que el año pasado”.
En el primer semestre de 2018 ya se registraron algunos datos que mostraban la incidencia de la forestación en el mercado de tierras, específicamente un incremento de 14% en el precio promedio de los arrendamientos de campos destinados a forestar, en comparación a igual período del año anterior, según la Dirección de Estadísticas Agropecuarias. Del total de los contratos de renta de tierras por más de cinco años, el 58% correspondió al sector forestal.
También en las compraventas de campos mayores a 1.000 hectáreas la forestación acaparó el 66% de las operaciones, la ganadería el 23% y el rubro agrícola-ganadero el 11%, muestran esos registros.
De las 280.000 hectáreas en propiedad de Forestal Oriental, unas 32.000 están en Durazno, 18.600 en Tacuarembó, 17.000 en Soriano, 11.000 en Florida y 10.000 en Cerro Largo, según registros oficiales a los que accedió Búsqueda.
Con otros ojos
Entre algunas situaciones que advierten los operadores respecto a modificaciones en el mercado de inmuebles rurales local, Zambrano resaltó que “hoy un campo forestal vale más que uno ganadero”, pero “no así en comparación con un campo ganadero mixto con agricultura”.
“Me refiero a una tierra ganadera dura”, aclaró.
Dijo que “hay gente que antes no estaba afín a hacer forestación en su campo, ni a invertir en arrendamiento o compra de tierras para forestar”, pero que “actualmente cambió” esa postura.
“La renta forestal no era muy analizada porque son proyectos a largo plazo, unos 20 años, y el que invierte en el agro no pretende dejar el campo arrendado durante ese tiempo”, comentó. Señaló que, sin embargo, ahora a ese negocio “lo miran con otros ojos” y “se le está perdiendo el miedo”.
Zambrano se manifestó optimista respecto al futuro de la forestación y al desarrollo de nuevas inversiones en más plantas de celulosa en el campo uruguayo.
“Uruguay tiene más o menos un millón de hectáreas forestadas y puede llegar a plantar hasta dos millones de hectáreas, entonces además de los árboles que ya están plantados y están creciendo todavía hay capacidad para seguir forestando”, consideró. Y aseguró: “No tengo ninguna duda de que la posibilidad de otra planta (de celulosa) debe estar en la idea de los inversores”.
“No van a ser las mismas condiciones en las que se negoció” la segunda planta de celulosa de UPM, que “son condiciones de necesidad del gobierno más que pensando en un buen equilibrio de la inversión”, advirtió.
Ese empresario enfatizó que está “totalmente de acuerdo” con ese proyecto de la empresa finlandesa, que ya cuenta con una fábrica de celulosa en Río Negro.
“El gobierno que venga no va a negociar nada, porque el acuerdo ya está laudado, firmado por el presidente (Tabaré Vázquez) y Uruguay respeta los compromisos”, opinó. Insistió en que “nadie va a cambiar una coma”.
“Nunca más, sea el gobierno que sea, habrá esta coyuntura de necesidad de hacer una negociación tan mala”, cuestionó en alusión al acuerdo entre la actual administración y UPM.
Esa firma finlandesa prevé invertir US$ 2.700 millones para instalar una nueva planta con capacidad de producir 2,1 millones de toneladas de celulosa de eucalipto, que estará operativa en la segunda mitad de 2022.
Entran y salen
“El último trimestre estuvo movido por la venta de varios campos de grandes extensiones”, destacó Victorica. Acotó que “sin movimientos bruscos se dieron algunas operaciones” de compraventa de tierras.
Entre las transacciones más importantes figuran unas 3.500 hectáreas en Río Negro, con un indice de productividad de 170 en US$ 6.800 por hectárea, otra de 5.800 hectáreas en San José en US$ 3.200 y la compraventa de 6.500 hectáreas en Cerro Largo a un precio de casi US$ 2.000 la hectárea.
Un fideicomiso que opera con fondos de las AFAP adquirió ese campo en Río Negro a unos productores argentinos interesados en salir del negocio.
Mientras, el establecimiento rural en suelos arachanes que se vendió pertenecía a la empresa Campos Orientales, propiedad del fondo francés Pergam Finance, que en los últimos años se desprendió de sus tierras en Uruguay, comentó.
Así fue la evolución de la venta de los campos: 9.484 hectáreas en Durazno en 2010, 6.261 hectáreas en Flores en 2015, 6.939 hectáreas en Cerro Largo en 2016 y 3.500 hectáreas en Flores en marzo de 2019, según datos publicados en el sitio web de Campos Orientales.
El desprendimiento de sus más de 32.000 hectáreas revela la retirada de esos capitales franceses del campo local, en el que producían granos y carne.
Así como se da la salida de unos inversores también se registra el ingreso de otros y la oportunidad para productores uruguayos en el medio de esos cambios.
En ese sentido, un productor ganadero uruguayo que arrendaba tierras ahora pasó a adquirir campos de grandes extensiones, como el de Cerro Largo, que era de Campos Orientales, advirtió un operador del mercado.
Contó que la estancia Santa Clara, ubicada en San José, era propiedad de capitales españoles y fue vendida a la firma Timac Agro, de origen francés. Esa empresa se especializa en nutrición, fertilizantes y otros productos y hace años opera en el mercado uruguayo.