Tierra cotizada: optimismo por venta de campos
Operadores consideran que aún no se vio la anunciada “ola de inversiones”, pero se movió.En un año marcado por la pandemia que afectó los negocios a nivel mundial, el mercado de tierras en Uruguay mostró altibajos en cuanto a demanda y a valores a los que se cerraron negocios.Uno de los factores determinantes en el sector fue el motivado por los cambios políticos que se dieron, tanto en Argentina como en Uruguay.
Martín Olaverry y Pablo D. Mestre
Las políticas impulsadas por el nuevo gobierno de la vecina orilla, sumado a las políticas de transparencia y reglas claras y estables puestas en práctica por la administración del presidente Luis Lacalle Pou, hizo pensar que se podría venir una nueva “ola” de inversores argentinos en busca de campos.
Consultados cuatro operadores del mercado, ratificaron que a principios de este año 2020 hubo mucho interés, muchas consultas y se “movió” el mercado en ese sentido. Pero, desde que se instaló la pandemia y se cerraron las fronteras, este interés se quedó básicamente en consultas y si bien se concretaron negocios, no fueron en la medida de lo esperado. Ni en volumen, ni en valores.
No obstante ello, la sola posibilidad de estas corrientes de inversores extranjeros, hizo que inversores locales estuvieran más activos y sí cerraran operaciones.
Según Christopher Brown, “en este segundo semestre concretamos la venta de tres campos, siendo dos de ellos adquiridos por inversores uruguayos”.
Por su parte el Ing. Agr. Fernando Indarte Gianoni, mencionó que “a valores racionales se van a seguir concretando negocios, porque los argentinos van a venir, y hay interesados por campos”.
En tanto, Ignacio Victorica Sáenz brindó las cifras de los campos vendidos en todos los meses del año y estimó que “el cambio de gobierno en Uruguay fue determinante para que vengan a invertir”.
Y Alejandro Zambrano Zerbino proyectó que puede mantenerse el interés en 2021. “Dependemos del efecto de las anunciadas vacunas, que cambiarán el ánimo de los inversores”.
Christopher Brown: “Argentinos movilizaron a los inversores uruguayos
-¿Qué balance se hace del mercado de tierras?
-Un año bastante particular, fruto de la pandemia y de varios factores. El cambio de gobierno en Argentina y en Uruguay fueron decisivos e influyentes en el mercado de transacciones de campos en Uruguay. Luego de las elecciones del país vecino se empezó a notar un fuerte incremento de consultas por campos de parte de muchos argentinos que orejeaban la posibilidad de venir a invertir en tierras en Uruguay. Eso lo tuvimos a lo largo del primer semestre del año con consultas muy recurrentes y activas. Después, a raíz de la pandemia, dificultó que esos argentinos pudieran venir a Uruguay a revisar los campos en los que estaban interesados. Se concretaron algunas transacciones por parte de algunos argentinos, pero no con la misma expectativa que había en el mercado de esa posible venida fuerte de inversores de ese país.
-¿Y los uruguayos?
-Bueno, eso llevó, a lo largo de todo el año, a que varios uruguayos que estaban con ganas de comprar campo, frente a esta posible venida de los argentinos, se adelantaran un poco o acelerar más la decisión y salieron a revisar y concretar alguna compra frente a una posible suba de valores. Eso hizo que varias transacciones que se concretaran en este último semestre fueran en gran parte de inversores uruguayos. Nosotros en los últimos dos meses vendimos tres campos, de los cuales dos eran uruguayos.
-¿La cotización del ganado en 2019 influyó en el valor?
-Siempre los valores de la tierra están influenciados fuertemente en el valor de lo que produce el campo. El año pasado, con el precio máximo que tuvimos del ganado gordo, quizás impulsó a alguno, o hizo tomar algo de coraje a alguien que estaba evaluando comprar un campo ganadero para hacerlo. Le dio un poco de entusiasmo. Pero el que invierte en campos, más allá de momentos coyunturales, miran la línea del tiempo bastante larga. El mercado de carne en Uruguay tiene una cierta estabilidad y los valores de la carne tienen estabilidad a lo largo del tiempo que obviamente es una inversión que a varios les gusta hacer por la estabilidad y sin tener movimientos bruscos en cuanto al precio. Eso hace que sea una inversión con retornos bastante ajustados, pero estables a lo largo del tiempo.
-¿Cómo ve el 2021?
-El interés sigue estando. También el tema de los valores de los commodities, principalmente de la soja, eso puede influir en que los argentinos se decidan. El 2021, una vez que lleguemos a la normalidad vieja, y puedan llegar inversores del exterior, creo que estaremos en un mercado bastante dinámico y demandado, teniendo en cuenta que las tasas de interés a nivel mundial están cayendo día a día. Alternativas de colocación de dinero con retornos estables y bajo riesgo no hay muchas, entonces todas esas cosas inciden al momento de comprar campo y los inversores lo están teniendo en cuenta y hará que se mueva el mercado de los campos. Soy optimista”.
Fernando Indarte: “A valores razonables, se concretarán los negocios”
-¿Qué deja el año 2020?
-Es un año particular y variable como para todas las actividades y al mercado de los campos le cabe el mismo razonamiento. Se concretaron negocios que venían desde hace algún tiempo, o en algunos casos dueños de campos que tenían determinada pretensión desde hace muchos años que estaban por encima del mercado y este año accedieron a tomar el precio del ofertante. Hubo empujes de interesados en llamadas y consultas, sobre todo por el lado de los argentinos. Y después, con este tema del Covid, los empujes quedaban en consultas, luego aparecían de vuelta y así sucesivamente. En resumen, se concretaron negocios a valores por debajo de lo que la gente venía pidiendo desde hace mucho tiempo a esta parte.
-En el litoral un campo agrícola ¿Qué referencia de precios maneja?
-Entre US$ 6.000 y 6.500 un campo agrícola bueno en el litoral y entre US$ 4.000 a 4.300 campos mixtos bien ubicados en el litoral. Esos son negocios concretos.
-Argentina generó expectativa. ¿Qué puede pasar?
-Va a influir positivamente porque van a venir los argentinos, ahora está todo parado en cuanto a inversiones. También en el sector inmobiliario urbano que se esperaba una mayor inversión y no se ha recibido aún por la distorsión de la pandemia. Van a venir, Uruguay es un país muy atractivo, nos vamos a seguir destacando en la región, seguiremos siendo un país con reglas claras y por tanto tendremos siempre ese atractivo. El argentino está muy identificado con Uruguay, venir acá no les pesa y por tanto cuanto esto se solucione, si Dios quiere, con las vacunas, en el primer semestre del año, empezarán a aparecer.
-¿Moverán los valores?
-No veo gente consultando, ni revisando como para cambiar fuertemente los precios de este mercado de tierras. Sí veo interesados. Hay pocos campos en venta, los interesados no están para pagar valores muy altos. Aquél que quiera vender su campo en este momento y acceda a los valores de mercado, hay interés.
-¿Cómo está el precio de la tierra frente a la rentabilidad del negocio?
-Si sos propietario de campo y arrendás, este año se generan más ingresos porque subió el producto soja; el que tiene un campo ganadero arrendado le va a bajar la renta porque bajó el novillo gordo. Si sos dueño de campo y productor, hay que esperar un poco a ver qué pasa. Estas cosas no cambian el valor de la tierra, sí el de arrendamiento.
-¿Qué espera para el 2021?
-Los campos pararon de bajar, que no quiere decir que subieron. El que está dispuesto a vender su campo, interesados hay, a valores que están en torno a un 40 o 50% por debajo del pico del 2014. Hay interesados, hay gente para comprar. El año pasado fueron protagonistas los uruguayos, que acceden a campos chicos, y los grandes siempre es algún extranjero o un fondo, por tanto, creo que va a seguir igual. A precios razonables, va a haber negocios, fluidez, hay compradores.
Ignacio Victorica: “Sin avalanchas, pero habrá mejores negocios”
-¿Qué balance hace del mercado de tierras?
-Cerramos un buen año en materia de compra venta de campos, con un buen volumen de venta. Si bien empezó en enero con no muchas operaciones, se vendieron, según Colonización, 5 campos ese mes. Después fue creciendo la demanda, vino todo el ruido de Argentina y salieron los de Uruguay a comprar.
-¿Qué cifras maneja?
-Sin considerar venta de Sociedades Anónimas que no se registran en el INC. En febrero hubo 5 operaciones, en febrero: 7, en marzo: 12, abril: 5, mayo: 5, junio: 9, julio: 6, y agosto 14 ventas. Fue un año donde hubo movimientos, con la primera parte y hasta la mitad con el mayor movimiento generado por el ruido de Argentina, que también hicieron negocios desde ese país, más allá de todo el trancazo que hay por la pandemia. Pero hubo más de uruguayos.
-¿Y respecto a los valores?
-A principio de año empieza con la tónica del año pasado. Después ha sido un poco variado, negocios que se mantuvieron dentro del rango y en algunos casos se notó incluso mejores valores, hubo una pequeña tendencia al alza en algunas de las operaciones, según el tipo de campo. De mitad de año para adelante cambió un poco la posición de los vendedores por el ruido que había respecto a los argentinos. Ya pedían algún dólar más. Se concretaron operaciones con mejora en los valores.
-¿Qué referencias maneja?
-Un campo agrícola ganadero, chico, con buena ubicación, en el límite Soriano y Río Negro, con IC promedio de 201, se pagó US$ 10.343 la hectárea. En agosto, una operación registrada de 676 hectáreas, 139 IC, un campo mixto se pagó US$ 4.500. Un IC 147, de 713 Hás en Río Negro a US$ 6.800.
-¿Cree que el cambio de gobierno incidió?
-Sí, el cambio de gobierno que tuvimos en el país, está siendo muy bien visto, no sólo a nivel interno, sino afuera también por cómo se está manejando todo el equipo de gobierno. Es un placer escuchar a nuestro presidente y ver cómo manejaron el tema de la pandemia, en general todos los ministros. El cambio de cara de este gobierno frente al mundo es una imagen muy positiva y lógicamente tiene que ver con que haya gente que tome la decisión de invertir.
-¿Qué espera para el 2021?
-Va a seguir la tendencia leve, pero de firmeza en el mercado. El mercado se va depurando, se está generando una especie de escalón de los valores. Un campo de IC 100 que estaba en torno a los US$ 2.800 o 3.000, hoy eso está con pretensiones de US$ 3.200 a 3.300. Los que estaban se vendieron y ahora vienen los otros, los que piden un poco más. De esa manera se va generando un escalón en el mercado. Va a ser para arriba, levemente, no creo que haya una especie de ola o avalancha, sí habrá demanda y los valores serán un poco mejores.
Alejandro Zambrano: “El mercado dependerá de los estados de ánimo…”
-¿Qué balance hace del año?
-Un año particular porque se dio una consolidación de la mejora del mercado. Veníamos de un mercado inmobiliario de la tierra con ajuste a la caída. Los precios más bajos se dieron en parte del 18 y el 2019. Sobre fines del año pasado se veía una incipiente intención de recuperación, como explicación el interés que marcaban algunos extranjeros, especialmente argentinos que por distintos motivos veían a Uruguay como una alternativa de colocar de manera segura. Hubo movimientos y consultas, pero no se consolidaban. En 2020 pandemia mediante, comenzaron a concretarse algunos negocios de compra de campo. Con valores dentro de lo que pedían los vendedores, e incluso en algún caso hasta algo por encima de las pretensiones de éstos.
-Una buena noticia…
-Una situación de mercado inmobiliario de la tierra distinto. Porque muchas veces se habla del mercado que piden quienes ofrecen algo o desde lo que ofrecen los que quieren comprar y la realidad es que el mercado se define con la concreción de los negocios.
-¿Se encontraron las puntas?
-No en general, porque es de mucha cautela por el nivel de inversiones, el volumen de las operaciones y el tiempo que llevan las mismas. Es un negocio más pensado, más meditado que otras operaciones de compra venta en la actividad agropecuaria. La realidad es que se empezaron a concretar negocios. Hasta hubo negocios con precios por encima de lo que se hablaba a finales de 2019, hasta US$ 400 por arriba la hectárea. El mercado de tierras, hay que tener en cuenta que no es un negocio donde únicamente hay un comprador y un vendedor. Hay otro tipo de operaciones, llámese remates judiciales, que no son muchos, ventas de cartera de algún Banco, o muchas veces ventas de empresas que tienen dentro de sus activos tierras. Ahí es más difícil conocer la operación porque está en la compraventa de la empresa.
-¿Qué referencias de valores?
-Hay pedidos de campos agrícolas, además del IC hay que mirar el porcentaje de área dentro de la unidad que se pueda hacer agricultura. Un campo agrícola puro es hablar en torno al 80%, uno muy bueno entre US$ 6.000 y 7.000 y alguno vale más. Hay demanda, gente buscando y queriendo conseguir áreas agrícolas disponibles de ese tipo que no hay muchas. Los campos mixtos o con posibilidades de producciones combinadas, bien ubicados, debería tener que pensar en torno a los US$ 3.000 a 3.500 la hectárea dependiendo la zona y el Coneat. Y donde hay menos demanda es en los campos duros, se puede hablar en torno a los US$ 700 u 800. Pero está costando más conseguir compradores por estos.
-¿Qué proyecta para el 2021?
-No se sabe qué va a pasar después del 10 de enero. Imaginar el futuro no es fácil. Creo que va a depender mucho de cómo resulten las vacunas en el mundo. Porque va a tener un impacto, o no, especialmente en el estado de ánimo.