MINISTERIO DE VIVIENDA Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
"Especulación" y denuncias de intendentes: la maniobra que detectó el gobierno para urbanizar terrenos rurales
La Dirección de Ordenamiento Territorial alertó que mediante el mecanismo del "derecho de superficie" se están urbanizando suelos rurales en el interior y promovió restringirlo en la Rendición de Cuentas.La carta llegó el pasado 8 de febrero al despacho del intendente de Durazno, Carmelo Vidalín.
–Se ha realizado una reserva de lotes de varias personas, en su gran mayoría policías, docentes, personal de la salud, bomberos (...). La reserva de los predios fue a modo de cooperativa a muy bajo costo para lo que son precios del mercado actual, tratando de satisfacer la necesidad de tierra para la construcción de viviendas.
El mensaje iba firmado por el expresidente del sindicato de policías de Durazno Sebastián Torales y lo que le pedía al intendente era recategorizar ese terreno como urbano. Un grupo de efectivos juntó US$ 3.600 por familia para hacerse de un terreno rural cerca de la ciudad, pensado en algún momento para un proyecto de cannabis medicinal que nunca llegó a aterrizar.
Una segunda tanda de vecinos interesados en los bajos precios completaría más tarde la posesión de todo el predio de cinco hectáreas con vistas a levantar sus hogares, luego de asesorarse con un escribano. Cada una de las 180 familias terminaría con parcela propia, con 12 metros de frente y 32 de largo por US$ 12 mil cada una, una al lado de la otra, como una suerte de nuevo barrio en una zona en la que solo debería haber producción rural.
"Hay que ser firmes... pero con una mano en el corazón, un alquiler hoy en Durazno está de $30 mil para arriba. Estamos todos locos, la obra de UPM empujó todo para arriba", dice el intendente Vidalín a El Observador.
Con su reclamo de recategorizar el suelo como "urbano" para continuar las construcciones, los vecinos buscan que el gobierno extienda hasta ese punto, a unos metros del camino Emilio Rossi a pocos minutos del centro de Durazno, los esenciales servicios de agua, luz y saneamiento, aunque varias familias ya se instalaron en contenedores, otras han hecho los primeros rellenos y en tres casos ya están instaladas en sus casas.
La intendencia pidió interrumpir las obras y, en un entorno en que proliferan episodios de este tipo en procura de un hogar más barato –estiman que hay 500 familias que esperan recategorizar el suelo para levantar sus casas–, algunos casos llegaron a la Justicia.
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) está preocupado mientras observa que el modus operandi se repite en otras partes del país, con denuncias que también han derivado las intendencias de Lavalleja y San José, más otro posible caso detectado en Canelones.
El subsecretario de la cartera, Tabaré Hackenbruch, alerta que "hay mucha especulación" y que "está surgiendo con fuerza" un mecanismo llamado "derecho de superficie" – algo previsto en la ley de Ordenamiento Territorial– para fraccionar terrenos y construir viviendas más baratas en zonas rurales del interior.
El fallido intento en la Rendición de Cuentas
"En general yo tengo una casa unida al suelo y el propietario del suelo es el de la casa. Pero con el derecho de superficie hay una ruptura de ese principio de accesión: yo puedo otorgar la superficie del predio y quedarme con el suelo. Advertimos indicios de que se está pretendiendo urbanizar áreas rurales a través de este instrumento", explica a El Observador el director de Ordenamiento Territorial, José Aranco, quien en la última Rendición de Cuentas impulsó un aditivo para impedirlo.
El citado caso en Durazno implicó en octubre del 2022 el otorgamiento de la "posesión, ocupación y usufructo" de varias parcelas, luego de que un topógrafo fraccionara el terreno rural de cinco hectáreas sobre paraje Cañada Grande en muchos lotes.
Es que mientras la dimensión mínima de suelo de una propiedad en el departamento es de cinco hectáreas, si se otorga el "derecho de superficie" del padrón, allí puede fraccionarse en varios lotes para el posible desarrollo de viviendas, incluso con la promesa de vender la propiedad del suelo una vez que sea declarado "urbano" y así, formalmente, hacer el desarrollo inmobiliario sin infringir la ley.
El mismo concepto vende varios kilómetros al sureste el proyecto Tekoporã en Lavalleja, con la oferta de amplios lotes para vivienda en el medio de las sierras de Lavalleja, cerca de Aguas Blancas, priorizando la "conservación" del paisaje con una intervención reducida, la "contemplación" y el "disfrute".
La opción de una Unidad de Uso Exclusivo para que 60 familias tengan su vivienda y al mismo tiempo desarrollen "otras actividades propias del medio rural" tiene detrás un "mecanismo legal" que permite "dar garantía absoluta a las familias sobre el resguardo de su inversión y la libertad para vender su propiedad cuando lo deseen", según se ofrece en la propia página web.
"Para ello se han identificado dos instrumentos que, si bien no son muy conocidos popularmente, están fuertemente establecidos en nuestro marco jurídico y brindan suficientes garantías para todas las partes: el fideicomiso de administración y el derecho de superficie", aseguran.
Las autoridades del MVOT advierten que de esta manera "se esté urbanizando áreas rurales" con fraccionamientos menores en zonas que suelen tener cinco hectáreas de dimensión mínima.
La cartera conducida por Raúl Lozano intentó así en la Rendición de Cuentas –a impulso de Hackenbruch y de la Dirección de Ordenamiento Territorial (Dinot)– que la concesión de derechos de superficie tenga las mismas dimensiones mínimas que el suelo. "Nos dicen: 'Si son predios de diez hectáreas, ¿se tienen que hacer derechos de superficie de diez hectáreas? No, pero si la dimensión mínima en esa superficie es de cinco hectáreas, se van a poder hacer dos derechos de superficie de cinco hectáreas. Que rija la misma normativa que para el suelo", indica José Aranco.
Esa idea despierta resistencias jurídicas y de hecho la disposición terminó desglosándose a pedido de la misma coalición. "Es una legislación profunda sobre un derecho que viene de la jurisprudencia, lleva un hilado más fino respecto a reglamentos posteriores (...). Más allá de que es necesaria una regulación nueva, entendimos que merece más estudio, que participen las intendencias, los escribanos, en algo definitivo", justificó a El Observador el senador Rodrigo Blás, quien presidió la comisión que estudió la Rendición de Cuentas.
"No estamos en contra de regular el derecho de superficie porque hay usos que han generado problemas en algunos departamentos y además deja muy abierto el derecho que se vende sobre tierras que no tienen derecho a edificación, pero eso es más un problema privado del que compra sin saber que una ausencia de norma", apuntó el dirigente herrerista.
El abogado del Congreso de Intendentes, Ricardo Gorosito, opina en la misma línea bajo la premisa de que "hay que pensarlo muy bien cuando esa restricción puede ser inconveniente para varias especificidades posibles", como el uso de suelos para parques eólicos o el derecho de superficie "para regularizar realidades en la faja costera o con asentamientos irregulares en las que es conveniente mayor flexibilidad".
El titular de la Dinot concluye: "Es para la protección del suelo rural, que no se siga urbanizando porque eso implica más infraestructura". El subsecretario Hackenbruch complementa: "Canelones es un caso paradigmático. Con todos los fraccionamientos que hubo hace que los servicios sean carísimos. El Estado es el que decide para dónde se urbaniza".
Diario EL OBSERVADORR -Montevideo - URUGUAY - 29 Octubre 2023